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调整布局 稳步推进

过去一年，城投物业对内对外整合同步发力，均取得不俗成绩。2023年开年，有消息称城投物业在积极拓展食堂类项目。城投物业表示正在积极洽谈医院、政府公建等规模较大的后勤服务项目。

对内，城投物业已成功完成滇池国际会展中心、兰州滨河观邸营销中心、晶都商业中心等项目物业及前期物业服务的拓展整顿；完成温泉山谷业主食堂、山海湾邻里食堂等筹备及开餐运营；成功中标康旅教投公司国资委党校食堂餐饮服务项目、腾冲玛御谷公共区域物业项目。

对外，城投物业成功承接昆明产业开发投资有限责任公司职工食堂运营。通过积极收集和跟进外部信息，储备了一定数量的项目资源，其中大部分都在稳步推进中。未来，也将在公共建筑、绿地、景区等领域进行积极探索和努力尝试。这也预示着，城投物业将从为房地产开发做配套增值服务的物业公司，升级为具有公共服务属性的物业公司。

近几年，物管企业越来越清晰地认识到，依靠关联房企实现存量项目增加及业绩增长的老路径已经越来越不可行。相反，运营状况良好的物管往往可以在关键时期提供稳定的现金流。

未来，更多房企将把战略重心转移到物管、商管运营上。早在2021年半年报中，城投置业就表示将转型轻资产运营，而公司商管运营+物业管理等核心业务也不负所望，近几年每年累计贡献营收超10亿元。2022年5月9日公告中，云南城投明确会将更多资源倾向物管、商管两大业务版块，致力发展成为专业的城市综合服务商。

这意味着城投物管将正式登上舞台，背靠省属重点国企康旅集团、城投置业，在此番竞争中，具有先天优势。城投物业将重塑物业价值链，整合资源，逐步扩大规模，加强体系建设，拓展多元经营等方面实现全面提升。

深耕垂直服务 激活长尾市场

2020年以来，国家及地方相继出台了一系列支持物管行业发展的政策，物管的服务范围早已经超出原先小区环卫、绿化维护等基本圈，碧桂园服务、万物云等物管头部公司纷纷向个性化生活服务、资产管理、房产经济等增值服务赛道布局。

城投物业提出“物业+家政+养老+社区服务”的新型社区服务模式，将过去单一的业主服务转换为片区服务，站在国家战略的高度，发挥国企资源整合优势，将公司打造成城市综合服务平台，引入托幼、托育、健康、养老，将直接关乎民生的项目整合进入平台。

据悉，2023年2月，城投物业与康旅产业研究院就物业服务与康养健康服务的有机结合及业务协同合作进行了沟通。城投有意借助康旅产业研究院的相关优势，在社区、办公等空间针对全年龄段健康人群，携手开展社区居民健康档案建设、健康体检、健康服务的“检、评、管”等体系业务，通过“物业管理+健康服务+康养旅居”的综合服务的标准化产品研发，打造“康养+物管”物业服务新模式，更好为城投业主服务，增强企业市场综合竞争力。

城投物业计划针对不同类型社区提供定制化管家服务。老年人居多的老旧小区，可提供居家上门服务，帮助行动不便的老人解决诸如买菜、买药、送快递、洗澡、理疗等上门服务；单身青年为主的公寓，则可提供宠物喂养、花草养护等个性化服务。

社区是一个巨大的长尾市场，覆盖了餐饮生鲜、家电家具维修、房屋租售、家政家装、教育 娱乐、医疗保健、理财等方方面面，充满无限市场机遇。结合康旅集团、城投置业的资源优势，城投物业有望从依靠收取物业费的单一盈利模式，转变成为业主提供全方位生活需求的多盈利模式。一方面深耕垂直服务，完善的服务子品牌；另一方面根据市场需求，开展多元业务，覆盖更多生活场景，积累高粘性客群，逐步提升流量转化，通过民生项目的引入，盘活小区共有资产，甚至盘活社区公共资源，以国有品牌优势提升企业核心竞争力，重塑物业价值。

参与社区治理 填补基层服务短板

经过15年的稳步发展，云南城投物业公司已服务融城优郡、城投大厦、融城昆明湖、融城金阶、大理海东方、腾冲玛御谷旅游小镇等30余个物业服务项目，涵盖住宅、公寓、写字楼、旅游区、商业、高端别墅等业态，管理区域涉及云南昆明、大理、腾冲、开远等多个城市，省外涉及成都、西安、兰州等地，在管物业面积600余万㎡，初步形成了综合物业服务体系。

在上一个发展周期中，物业产业依附房地产开发，自身价值相对模糊。物业产业随房地产发展迅速增长的同时，自身发展也受地产公司发展限制。

今天，物业管理价值应该从底层逻辑上脱离房地产开发，紧跟国家政策导向，发挥城投物业的服务能力和特有的国企的资源整合优势，积极参与基层治理，通过运营模式转换，与基层政权和群众自治组织配合，协助政府完善社区服务功能，让物业公司从过去单一的小区管理转向更大的片区，甚至区域服务。

基层服务中，政府是最重要的平台，也发挥了最重要的作用。但基层服务任务量大，服务内容多且琐碎，需要大量的专业的人力物力的投入，作为行政组织的政府服务显然无法全面覆盖。这时候，如何建立政府、市场、社区多元协调的模式，充分调动各方力量参与到城市治理中，就显得尤为重要。

以老旧小区为例，国内商品房已经进入到修缮周期。“十四五”期间将完成约21.9万个老旧小区改造。老旧小区因历史原因，存在市政设施不齐全、管道老化严重、房屋本体损坏严重等问题，需要大整修。但同时老旧小区又存在物管费低廉的问题，很多私营的物管公司一是没有这个综合实力来对老旧小区进行维护，二是考虑到经济价值，往往不愿接收这个烫手山芋。

城投物业迎难而上，提出以优势小区为点，覆盖周围的老旧社区的以点带面的方法，以片区服务替代单一小区服务，利用管理优势降低人力成本，参与到老旧小区的改造中，主动融入社区，成为补充基层服务短板的重要平台，做基层治理的重要抓手。

通过一系列配合政府、社区基层管理的服务举措，城投物业也拉近了物业企业和政府、业主间的距离，借助多样化服务和产品，将企业本身所具有的综合服务能力传递给业主和社会，进而提升企业自身的品牌价值和良好形象。

贯彻战略部署 融入改革发展

城投物业将深入贯彻落实省委省政府、省国资委、康旅集团及城投置业各项重点工作部署，将公司发展方向融入康旅集团“3510”计划以及城投置业的改革发展中，制定以物业服务为基础，多元化经营与增值业务协同发展，积极参与城市服务的“城市综合服务运营商”的发展战略。

物业服务仍将作为城投物业主要业务方向，在做好存量项目服务的同时，重点拓展非住物业的增量项目，力争将非住物业的占比逐年提高。多元经营业务将遵循政策导向，依托集团公司、城投置业资源优势，结合自身战略定位，着力发展餐饮、家政、养老幼托等业务，同步开展美居、房产经纪、资产运营等业务，积极探索城市服务业务，不断拓宽公司业务边界。

未来，城投物业将向着智慧社区迈进，借助“物联网+互联网+物业服务”的服务模式，发挥国企担当，践行社会责任，将过去的服务点逐渐发展成片，在规划与实施中逐步提高完善物业服务水平，拓展更多服务项目，积极参与到基层治理中，为物业发展拓展更广宽的空间。